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江西长运:景德镇市公共交通公司拟出售资产事宜所涉及的瓷都大道1259号土地附属建筑物价值项目资产评估报告

时间:2018-02-11 14:14来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
江西长运(600561)公告正文:江西长运:景德镇市公共交通公司拟出售资产事宜所涉及的瓷都大道1259号土地附属建筑物

江西长运:景德镇市公共交通公司拟出售资产事宜所涉及的瓷都大道1259号土地附属建筑物价值项目资产评估报告 公告日期 2015-10-29 景德镇市公共交通公司拟出售资产事宜所涉及的
  瓷都大道 1259 号土地附属建筑物价值项目
                   资产评估报告
               中铭评报字[2015]第 2032-1 号




          中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
     Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International   Co.,Ltd

                    二○一五年七月二十八日
资产评估报告书




                                 目    录


注册资产评估师声明 .................................................... 1

资产评估报告摘要 ...................................................... 3

资产评估报告正文 ...................................................... 4

  一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 .............. 4

  二、评估目的 ........................................................ 5

  三、评估对象和评估范围 .............................................. 5

  四、价值类型及其定义 ................................................ 6

  五、评估基准日 ...................................................... 6

  六、评估依据 ........................................................ 6

  七、评估方法 ........................................................ 8

  八、评估程序实施过程和情况 .......................................... 9

  九、评估假设 ....................................................... 10

  十、评估结论 ....................................................... 11

  十一、特别事项说明 ................................................. 12

  十二、评估报告使用限制说明 ......................................... 13

  十三、评估报告日 ................................................... 14

评估报告附件

    1、委托方及被评估单位企业法人营业执照复印件

    2、 景德镇市公共交通公司与职工曾江水签订的投资建房及承包经营合同书

    3、委托方及被评估单位承诺函


中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                               第1页
资产评估报告书

    4、签字注册资产评估师承诺函

    5、评估机构法人营业执照副本

    6、证券期货相关业务评估资格证书

    7、签字注册资产评估师资格证书

    8、参加本评估项目的人员名单

    9、资产评估业务约定书(中铭评约字[2015]第 2029 号)

    10、资产评估汇总表及明细表




中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                      第2页
资产评估报告书



                         注册资产评估师声明

    一、我们在执行本资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,恪
守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的
内容是客观的,我们的分析、判断和推论,以及出具的报告遵循了资产评估准则和
相关规范,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
    二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认;所提
供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
    三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
    四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验,但无法对评估对象及其所涉及的资产的法律权属
资料的真实性做任何形式的保证;我们对已经发现的问题进行了如实披露,且已提
请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
    五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
    六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见,是经济行为实现的参
考依据,不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决
策的责任。
    七、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目
的和用途、评估报告使用者,并在评估结论使用有效期限内使用,因使用不当造成
的后果与我们无关。
    八、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊交
易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变
化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资
产价值发生的变化不负责任。



中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                             第1页
资产评估报告书

    九、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在
的瑕疵事项对评估结论的影响,不承担责任。




中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                             第2页
资产评估报告书



                        资产评估报告摘要
                         中铭评报字[2015]第 2032-1 号

    中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受景德镇市公共交通公司的委托,
对景德镇市公共交通公司拟出售部分实物资产事宜所涉及的委估资产在 2014 年 12
月 31 日所表现的市场公允价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下:
    本项目的评估对象为景德镇市公共交通公司评估基准日的瓷都大道 1259 号土地
附属建筑物价值。评估范围为景德镇市公共交通公司评估基准日的瓷都大道 1259 号
土地附属建筑物。
    本项目的评估基准日为 2014 年 12 月 31 日。
    本项目的价值类型为市场价值。
    本次评估以持续使用和公开市场为前提,结合委估对象的实际情况,考虑评估
方法的适用前提和满足评估目的,根据不同资产采用适宜的评估方法进行评估。
    经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,得出景
德镇市公共交通公司评估基准日瓷都大道 1259 号土地附属建筑物 2014 年 12 月 31
日的评估结论如下:
    资产基础法得出的评估结果
    截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日,景德镇市公共交通公司瓷都大道 1259 号
土地附属建筑物评估值为 1,342.32 万元。
    根据上述评估工作,在评估假设前提下,截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日,
景德镇市公共交通公司瓷都大道 1259 号土地附属建筑物价值为 1,342.32 万元。
    在使用本评估结论时,特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的
特别事项说明以及期后重大事项。
    以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论,应当阅读评估报告正文。




中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                                第3页
资产评估报告书




                        资产评估报告正文
                         中铭评报字[2015]第 2032-1 号


景德镇市公共交通公司:
    中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受贵公司委托,根据有关法律、法
规和资产评估准则、资产评估原则,根据不同资产采用适宜的评估方法,按照必要
的评估程序,对景德镇市公共交通公司拟出售部分实物资产事宜所涉及的委估资产
在 2014 年 12 月 31 日所表现的市场公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告
如下:
    一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
    本项目评估委托方与被评估单位均为景德镇市公共交通公司。委托方以外的其
他评估报告使用者为资产收购相关方及国家法律、法规规定的评估报告使用者。
    名      称:景德镇市公共交通公司
    住      所: 江西省景德镇市珠山区朝阳路 299 号
    法定代表人:孙钟盛
    注册资本:壹仟叁佰陆拾柒万元整
    注册号:360200010000022
    公司类型:全民所有制
    经营范围:城市公共汽车客运(有效期至 2018 年 07 月 01 日):汽车出租,
公交广告;住宿(分支机构经营)(依法需经批准的项目,经相关部门批准后方可
开展经营活动)。
    道路运输许可证赣交运管许可景字 360291900001 号,证件有效期至 2018 年 7
月1日
    景德镇市公共交通公司的前身为景德镇市公共汽车管理所,成立于 1955 年 9
月 1 日。
    景德镇市公共交通公司是一个带有社会公益性质的国有企业,是景德镇市城市
公共交通的主体,主要从事城市公共交通、出租汽车、公交广告、旅游服务、汽车
修理、客车租赁、住宿服务等业务。公司下设 10 个机关部门、4 个运营分公司、1



中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                               第4页
资产评估报告书

个修理公司以及旅游服务分公司、出租车分公司、广告传媒分公司、运输服务分公
司等基层单位;内设后勤服务中心、指挥调度中心、服务监督中心、职工培训中心、
收银结算中心、安保管理中心等 6 个机构辅助生产单位。截至 2014 年底,拥有职工
1433 人,各种运营车辆 419 台,运营线路 37 条,线路总长度 989.6 公里,日运营
里程 4.48 万公里、年运送乘客约 5500 万人(次)。
     二、评估目的
     为景德镇市公共交通公司拟出售部分实物资产事宜提供委估实物资产在评估
基准日公允市场价值参考意见。
     三、评估对象和评估范围
     因景德镇市公共交通公司拟转让瓷都大道 1259 号土地,根据房随地走的原则,
故其地上附属建筑物需一并转让。
     评估对象:景德镇市公共交通公司评估基准日的瓷都大道 1259 号土地附属建
筑物价值。
     评估范围:列入本次评估范围的房屋建筑物为景德镇市公共交通公司评估基准
日的瓷都大道 1259 号土地附属建筑物,共计 18 栋(项),均未办理房屋所有权证,
建筑面积为 13,019.60 ㎡;其具体项目如下:

             名称                  建筑面积(㎡)    序号         名称            建筑面积(㎡)

1          邻街店面位置两层             217.4        10          宾馆内二楼               212.2
2          邻街店面位置两层              689         11          宾馆内二楼               284.9
3        阿里山餐馆位置两层             789.6        12        宾馆主楼五层              5569.5
4            新建筑位置两层             473.2        13        厨房位置一层                83.8
5              院内建筑一层              231         14        澡堂位置一层                 12
6            新建筑位置一层             368.2        15        澡堂位置一层                  9
7            新建筑位置一层             125.7        16            顶楼房屋                350
8              院内建筑五层             137.5        17          顶楼晾衣房               259.2
9          院内宾馆门头一层              74.4        18            院内操场               3133
     其结构主要采用混合、砖混及框架形式。经现场查勘,其房屋整体保养较好,
在用房屋其功能可达到目前生产经营及相关配套的各项要求。
     瓷都大道 1259 号土地使用权是景德镇市公共交通公司在 1998 年以划拨形式取
得,土地登记状况见下表:

       土地使用权人               景德镇市公交公司          使用权面积        6,949.20 ㎡

     国有土地使用证号         景土国用(98)字第 0183 号     宗地位置     瓷都大道 1259 号

           用途                         交通                使用权类型            划拨

     根据景德镇市公共交通公司(以下称甲方)与景德镇市公共交通公司职工曾江


中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                                                   第5页
资产评估报告书

水先生(以下称乙方)在 2000 年 8 月 8 日签订了《投资建房及承包经营合同书》,
其主要条款称:乙方经营期为二十年(2001.12.26~2021.12.25);期间有关乙方
所投入的全部资金作为二十年的上交承包费;经营承包期满……不动产全部归甲方
所有。经核实,目前申报的在地块上兴建的附属建筑物综合楼——鹏程宾馆及配套
建筑的建设等全部费用,均由乙方全额承担。
    具体的评估范围以被评估单位填报的评估申报表为准。
    四、价值类型及其定义
    (一)价值类型
    本次评估的采用的价值类型为市场价值。
    (二)价值类型定义
    市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
    (三)选择价值类型的理由。
    采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比,更能反映交易
双方的公平性和合理性,使评估结果能满足本次评估目的之需要。
    五、评估基准日
    (一)根据资产评估业务约定书之约定,本次评估的基准日为 2014 年 12 月 31 日。
    (二)评估基准日是委托方根据以下具体情况确定的。
    1、与会计报表编制日一致,为利用会计信息提供方便;
    2、与专项审计截止日一致,为利用专项审计结果提供方便。
    六、评估依据
    (一)行为依据
    景德镇市公共交通公司与中铭国际资产评估(北京)有限责任公司签订的《资
产评估业务约定书》。
    (二)法律法规依据
     1、《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号);
     2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第 36 号);
     3、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第 12 号);
     4、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72 号 ,
2007 年 8 月 30 日);


中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                                    第6页
资产评估报告书

       5、《中华人民共和国房产税暂行条例》;
       6、当地人民政府有关部门颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文
件;
    (三)准则依据
    1、《资产评估准则——基本准则》;
    2、《资产评估职业道德准则——基本准则》;
    3、《资产评估准则——评估报告》;
    4、《资产评估准则——评估程序》;
    5、《资产评估准则——业务约定书》;
    6、《资产评估准则——不动产》;
    7、《资产评估准则——企业价值》;
    8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;
    9、《资产评估价值类型指导意见》.
    10、《企业国有资产评估报告指南》。
    (四)权属依据
    1、企业法人营业执照;
    2、道路运输经营许可证;
    3、其他重大合同协议、产权证明文件。
    (五)取价依据
    1、江西省实施《中华人民共和国城市规划法》办法;
    2、景德镇市城市总体规划文本;
    3、《江西省 2004 年工程定额》及相关文件;
    4、《房屋完损等级评定标准(试行)》;
    5、当地建设工程造价信息(2014.12);
    6、工程决算(案例)参考资料;
    7、当地城市规划的相关规定。
    (六)其他参考依据
    1、被评估单位提供的《资产清查评估明细表》;
    2、被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》;
    3、委托方及被评估单位承诺函;


中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                               第7页
资产评估报告书

    4、评估人员现场清查核实记录、现场勘察所收集到的资料;
    5、委托方及被评估单位提供的其他有关资料。
    七、评估方法
    根据有关要求及现有的资料分析,本次对主要建筑物评估选择重置成本法较为
适宜。
    重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实
体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般
表述为:
    建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
    评估人员已根据建筑物的具体情况加以分析后认为,范围内建筑物评估价值将
考虑由于新工艺、新材料、新技术出现的一般影响,故本次评估不再计取建筑物功
能性贬值;评估人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化使其能正常使用、
其价值能得到实现这一现状,本次评估不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实
体性贬值,又称有形磨损贬值,也称有形损耗,是指建筑物在使用、闲置中及自然
力的作用、人为的影响导致的磨损、变形、自然老化等物理性能的损耗或下降造成
实体性陈旧而引起资产贬值,主要根据建筑物的各组成部分,参考已使用年限、对
勘察的各部分现状及其它因素恰当的综合评定。
    1、重置成本法评估价值计算公式
    评估净值=评估原值(评估单价)×成新率
    2、重置单价的确定:
    根据被评估单位背景, 具体选择类似结构工程比较调整法,对分部分项工程(含
水电气等安装配套工程)进行类比分析。在考虑了应交或产生的前期费用、评估基准
日参照的建筑材料信息进行必要的调整、计入建设期资金成本后,估算其重置单价
    3、成新率的确定
    主要依据已使用年限,维护保养状况,环境影响及工程质量,采用现场目测法,
结合耐用年限及综合因素确定。计算式是:
    Z=Z1×X1+Z2×X2+Z3×X3
    Z——计算分析后的成新率
    X1、X2、X3——权重系数(一般 X1=X2=0.4、X3=0.2)
    Z1——耐用年限成新率


中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                              第8页
资产评估报告书

               已使用年限
    Z1=[1- ————————]×(1-残值)]×100%
               耐用年限

                          各类结构房屋构筑物的耐用年限及残值率
                         结构
                                   砖混(混合)结构                构筑物
   项目
              耐用年限                   40-50                   8-30
              残值率                       2                       0


    Z2——现场判定评分成新率
    现场观测成新率的测定,先将影响建筑物成新的主要因素分为三大部分 12 项
分类,结构部分 5 类:基础、非承重体、承重结构、屋面、楼地面;装修部分 5 类:
外墙面、内墙面、门窗、顶棚、装饰;设备部分 2 类:电照、水卫;再通过对结构、
装饰等现场观测、有关资料及专业经验判断上述 12 类各占比重,确定各自不同的
权重分值;其次根据现场勘察实际状况,确定各小类判断完好分值;最后根据分别
赋予的恰当分值确定现场观测成新率。其公式表示为:
                               n
                           Z2=∑Fi ×Ii
                               1
    式中:Z2---      现场观测的成新率
              Fi----各影响因素的计分值
              Ii----各影响因素的权重值
              n-----各影响因素的个数
     Z3——综合因素调整率:依设计水平、施工质量、使用功能、修理等因素分析
后确定。Z3 与设计水平、建造质量、使用及维护等因素有关,权重系数取值如下:

                     影响因素      权重 Ii           影响因素             权重 Ii
          1          设计质量        0.25        3   使用状况               0.25
          2          建造质量        0.25        4   维护保养               0.25


    八、评估程序实施过程和情况
    本项目评估于 2015 年 1 月 7 日开始,至 2015 年 7 月 28 日工作结束。整个评
估工作分以下四个阶段进行:
    (一)评估准备阶段
    与委托方洽谈,明确评估业务基本事项,对自身专业胜任能力、独立性和业务
风险进行综合分析和评价;接受委托,签订资产评估业务约定书,明确评估目的、


中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                                          第9页
资产评估报告书

评估范围、评估基准日;确定项目负责人,组成评估项目组,编制评估计划;辅导
企业填报资产评估申报表,准备评估所需资料。
    (二)现场调查及收集评估资料阶段
    根据此次评估业务的具体情况,按照评估程序准则和其他相关规定的要求,评
估人员通过询问、核对、盘点等方式进行实地调查,从各种可能的途径获取评估资
料,核实评估范围,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属。
    (三)评定估算阶段
    对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据;根据评
估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,选择适用的评估方法,选取相
应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成初步评估结果。
    (四)编制和提交评估报告阶段
    根据各类资产的初步评估结果,编制相关评估说明,在核实确认相关评估说明
具体资产项目评估结果准确无误,评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上,依
据各资产评估说明进行资产评估汇总分析,确定最终评估结论,撰写资产评估报告;
根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度,对评估报告及
评估程序执行情况进行必要的内部审核;与委托方或者委托方许可的相关当事方就
评估报告有关内容进行必要沟通;按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式
资产评估报告。
    九、评估假设
    由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素,必
须建立一些假设以便注册资产评估师对资产进行价值判断,充分支持我们所得出
的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的:
    本次评估中,评估人员遵循了以下评估假设:
    (一)一般假设
    1、 交易假设
    交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
    2、 公开市场假设
    公开市场假设是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交


中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                              第 10 页
资产评估报告书

易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的
功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公
开买卖为基础。
    3、资产持续经营假设
    资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、
规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估
方法、参数和依据。
    (二)基本假设
    1、本评估以评估报告所列明的评估目的为基本假设前提;
    2、本评估假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变
化,本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他不可预测
和不可抗力因素造成的重大不利影响;
    3、针对评估基准日资产的实际状况,本评估假设委估资产按法定用途使用;
    4、本评估假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生
重大变化;
    5、本评估假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对资产造成重大不利
影响;
    6、本评估假设被评估资产均在可预知的法律、经济、技术条件许可的范围内
处于正常、合理、合法的运营、使用和维护状态;
    7、本评估假设产权持有单位提供的财务会计、法律权属等基础资料真实、准
确、完整;
    8、本评估假设被评估资产无权属瑕疵事项,或存在的权属瑕疵事项已全部揭
示;
    9、本评估假设产权持有单位存在的抵押担保事项、涉诉事项、或有资产及或
有负债事项已全部揭示。
    提醒报告使用者,在以上假设条件发生变化时,本评估结果一般会失效。
       十、评估结论
    经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,得出景
德镇市公共交通公司评估基准日 2014 年 12 月 31 日的评估结论如下:
    截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日,景德镇市公共交通公司瓷都大道 1259 号


中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                                 第 11 页
资产评估报告书

土地附属建筑物评估值为 1,342.32 万元。
    根据上述评估工作,在评估假设前提下,截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日,
景德镇市公共交通公司瓷都大道 1259 号土地附属建筑物价值为 1,342.32 万元。
       十一、特别事项说明
   (一)本评估报告所涉及的有关法律证明文件、重要资产实际成本支出等相关
材料及资产清查评估明细表的资产账面数、账面金额由被评估单位提供, 评估结论
合理性受上述资料的影响。资料提供者应对资料的真实性、合法性和完整性承担责
任。
   (二)我们对委估资产的法律权属进行了必要的关注。提供有关评估对象真实、
合法、完整的法律权属资料是被评估单位的责任,我们的责任是对被评估单位提供
的资料作必要的查验,评估报告不能作为评估对象法律权属的确认和保证依据。若
被评估单位不拥有前述评估对象的所有权或使用权,或对前述评估对象的所有权或
使用权存在部分限制,则前述评估对象的评估结果和整体评估结果会受到影响。
   (三)产权瑕疵
   1、纳入评估范围内的鹏程宾馆,根据景德镇市公共交通公司(以下称甲方)
与景德镇市公共交通公司职工曾江水先生(以下称乙方)在 2000 年 8 月 8 日签
订了《投资建房及承包经营合同书》,其条款称:乙方经营期为二十年
(2001.12.26~2021.12.25);期间有关乙方所投入的全部资金作为二十年的上
交承包费;经营承包期满……不动产全部归甲方所有。目前申报的鹏程宾馆及配
套建筑的建设等全部费用,均为乙方全额承担。现地块上的附属建筑物曾江水使
用的剩余年限还有 6.99 年。
   2、根据有关资料,全部附属建筑物将在 2021 年 12 月 26 日前终止合同停止使
用,按合同约定,无偿移交给土地使用权人——景德镇市公共交通公司。
    针对上述情况,企业承诺无产权争议,并承诺由于权属证书问题而导致的任何纠
纷及该等纠纷给有关方所造成的损失由企业自身承担,为此请有关方予以关注此事项
的影响。
    3、本次评估房屋是按实测面积进行评估的,若日后房管部门测量的面积与本次
评估不符,以房管部门确定的面积为准调整评估值。
    (五)未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
    景德镇市公共交通公司承诺:除上述事项外,不存在其他未决事项、或有事项、


中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                                 第 12 页
资产评估报告书

法律纠纷等不确定因素,如出现并对资产价值产生影响,与承做本次资产评估的机
构无关。
   (六)重大期后事项
   未见对评估结论有重大影响的重大期后事项。
   景德镇市公共交通公司承诺,确定在评估基准日期后,评估报告出具之前,无
重大期后事项需披露,否则由其承担责任。
   (七)其他需要说明的重要事项
    1、在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应
按以下原则处理:
    (1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;
    (2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方
应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;
    (3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价
时应给予充分考虑,进行相应调整。
    2、本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
    评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
    十二、评估报告使用限制说明
    (一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时,本次评估结
论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现行公允市
价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出
的价格等对评估价格的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化
以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循
的持续经营原则等其它情况发生变化时,评估结论一般会失效。评估机构不承担
由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
    (二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用,由于评估报告
使用者不当使用评估报告所造成的后果,我们不承担任何责任。
    (三)未征得出具评估报告的评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引
用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
    (四)本评估报告须经国有资产管理部门核准或备案后方可生效。
    (五)本评估报告的使用有效期:通常,只有当评估基准日与经济行为实现日


中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                               第 13 页
资产评估报告书

相距不超过一年时,才可以使用评估报告。即从2014年12月31日起至2015年12月
30日内有效。
    十三、评估报告日
    本评估报告正式提出日期为 2015 年 7 月 28 日。




中铭国际资产评估(北京)有限责任公司     法定代表人:黄世新




                 中国北京              注册资产评估师:应小玲




                                       注册资产评估师:胡梅根




                                                    二○一五年七月二十八日




中铭国际资产评估(北京)有限责任公司                               第 14 页
资产评估报告书




                       注册资产评估师承诺函
景德镇市公共交通公司:
    受贵公司委托,我们对景德镇市公共交通公司拟出售资产事宜所涉及的贵公司
瓷都大道 1259 号土地附属建筑物在 2014 年 12 月 31 日所表现的市场公允价值进行
了评估,形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下,我们承
诺如下:
    一、具备相应的执业资格。
    二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
    三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
    四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
    五、充分考虑了影响评估价值的因素。
    六、评估结论合理。
    七、评估工作未受到干预并独立进行。
    八、评估工作已按照规定的程序和要求进行。




                                     注册资产评估师:


                                     注册资产评估师:




                                             二〇一五年七月二十八日




中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
资产评估报告书




                         参加评估人员名单


             胡 梅 根                   中国注册资产评估师


             应 小 玲                   中国注册资产评估师


             刘 仁 浩                   房地产工程师


             黄 俊 明                   设备工程师


             唐 小 兰                   评估人员




中铭国际资产评估(北京)有限责任公司

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